Bien, partiendo de la base de que el concepto de buena o "mala" rentabilidad va siempre ligado a un aspecto muy subjetivo en función de los intereses personales de cada individuo, debemos concretar y establecer unos valores estándar o medios, aquellos aceptados objetivamente por todos o una amplia mayoría, como buenos.
Considerar la compra de un inmueble para posteriormente ofrecerlo en el mercado del alquiler y obtener con ello una rentabilidad, es en este punto, donde deberemos prestar atención a la rentabilidad neta, y NO la bruta o absoluta ( esta es, sin considerar gastos, costes, etc). Actualmente, cualquier rentabilidad neta con valores en torno al 4-5% podríamos considerarla como buena, entre el 6-7% muy buena, y por encima de esos valores, óptima.
Para entenderlo de forma sencilla, y obtener su valor, veremos el siguiente ejemplo de inversión en la compra de una vivienda:
GASTOS:
- Valor de compra: 150.000 €
- Gastos asociados a la compra (ITP 8% + registro prop. + gastos notaría + comisión inmob): 18.000 €
- Seguro hogar: 200 € anual
- IBI: 300 € anual
- Seguro impago alquiler: 500 € anual
- Gastos comunidad: 720 € anual
...............................................Total: 169.720 €
INGRESOS:
- Alquiler: 9.000 € anuales y totales
- Rent. Neta = (Ingr. anuales / Gastos anuales) x 100
- RN = (9.000 / 169.720) x 100 = 5,3 % BUENA
*Nota: no están consideradas posibles derramas o rehabilitaciones tanto del edificio comunitario, como de la propia vivienda. Lógicamente, suponen un coste importante y deben considerarse cuando sea el caso, tienen una pequeña incidencia negativa en la rentabilidad neta, pero también un retorno positivo que hará aumentar el valor del inmueble y con ello la posible recaudación de ingresos por alquiler, La incidencia en el valor final de la RN, se debe ver en cada caso específico.
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Comentarios
Este artículo es clarificador porque hace un resumen simplificado de los rendimientos de una inversión inmobiliaria destinada al alquiler, pero si queremos profundizar en el tema deberíamos hablar del efecto apalancamiento. Cuando sacamos un préstamo hipotecario a unos intereses bajos la rentabilidad se puede llegar a multiplicar porque estamos recibiendo unos ingresos de alquiler tanto de nuestro capital aportado como del ajeno. Es lo que se conoce como ROCE (Return on Capital Employed).
Muchas gracias por tu aportación J.Luis, es cierto lo que indicas, y daría para varios artículos esa cuestión, pero más que entrar en cuestiones más complejas como la rentabilidad de un capital, he querido mostrar con un sencillo ejemplo la rentabilidad potencial de una inversión inmobiliaria, cuantificable para qué cada cual extraiga un estudio según su interés y caso particular.