En lo que respecta a la primera cuestión y siempre alejado de la pretensión de que este artículo sea más propio de una guía de viajes, ya que no es el sitio ni lugar, habiendo para ello innumerable bibliografía...la respuesta es obvia, una ciudad que mira al mar de frente nunca puede ser...digamos fea, más bien todo lo contrario. De clima atlántico, suave, moderado, y en la que no echamos de menos ninguna estación...hace calor?, si...pero sin agobios, hace frio?, si... pero sin congelación...y lluvia?...nada, eso simplemente es "leyenda urbana", jeje. Tenemos de todo, quien se queje... sería por vicio. Ciudad viva, joven y dinámica, orientada a servicios...si, "pijita"?..pues también, pero hay más vida que Inditex. Urbe de tamaño pequeño/mediano, ideal para desarrollar tu vida laboral de manera tranquila, sin el estrés o los atascos de una gran ciudad, eso ya es un punto positivo para comenzar el día, creedme, con puntos a mejorar como quizás el transporte público...pero nada es perfecto. Si ya estás en esa época de gozar de la jubilación, disfrutarás de la ciudad el doble, con un paseo marítimo de más de 10 kms, parques, playa, y obras en infinidad de calles e infraestructuras....bufff, "La Coru" no es ciudad para aburrirse...
Por todo lo anterior e infinidad de cosas (ironías puntuales aparte), desde luego es una ciudad bonita en la que se vive razonablemente bien. Teniendo este apartado medianamente claro, la segunda cuestión la abordamos a continuación, eso sí, tratando de argumentarlo siempre desde mi prisma personal...y fusionando parte de esa idea de atractivo y belleza, y su influencia, en la toma de decisiones de inversión.
Y es que sinceramente, la decisión de invertir a corto/medio plazo en un inmueble en A Coruña se presenta como una opción muy atractiva en la actualidad, especialmente considerando el crecimiento significativo de la demanda de alquiler desde la época post pandemia, lo que ha supuesto un incremento de precio de un 25% del ratio €/m² para ese período 2020-24 (Fte: Idealista, foto a pie de artículo), pasando de 8 a algo más de 10 € el m² de media en toda la ciudad.
Este fenómeno ha sido impulsado por diversos factores como el aumento del teletrabajo, la búsqueda de mejores condiciones de vida y el interés por ciudades más tranquilas pero con buen acceso a servicios. A Coruña, con su combinación de encanto costero, infraestructuras modernas y calidad de vida, se ha transformado en un destino codiciado tanto por jóvenes profesionales como por familias. Para los inversores, esta tendencia representa una oportunidad única para obtener rentabilidad, ya que los precios de alquiler han aumentado proporcionalmente al incremento de la demanda.
Y en qué zonas o barrios sería más rentable esa inversión?. Bien, es "fácil", pensándolo fríamente, vista la situación actual y la excesiva demanda de alquiler, pues deberemos fijarnos en esas zonas quizás no tan céntricas, pero con potencial de crecimiento en cuanto a mejoras de servicios, (peatonalización de vías, oferta de zonas de esparcimiento y ocio, parques, colegios, barrios en los que ya ha comenzado el incentivo rehabilitador mejorando viviendas, etc), con el efecto parejo de que esas zonas son de precios más "asequibles" que por ej. inmuebles céntricos, y en los que la diferencia de ingresos por alquiler no es tan grande comparativamente como lo es el de adquisición de la propiedad entre ambas opciones, (siempre tratando de hacer comparación equitativa y similar con viviendas de similares características para ser justos). Y cuáles pueden ser estas zonas con potencial? Pues posiblemente:
- Agra del Orzán - Ventorrillo
- Someso - Matogrande
- Los Castros - Eirís
En estas zonas, el precio de compra respecto a otras más próximas al centro puede rondar tranquilamente un 50-60% menos. Y el precio de alquiler (con esta demanda creciente los últimos años) no supone más que un déficit de ingresos del 30%, siempre en el peor de los casos, respecto a inmuebles de zonas céntricas. Repito, usando en la ecuación viviendas de similares características.
Otra cuestión además, es que la estabilidad del sector inmobiliario en la región, junto con una economía en recuperación, refuerzan el atractivo de esta inversión. Si estás considerando diversificar tus activos o generar ingresos pasivos, A Coruña podría ser el lugar ideal para empezar.
Y tú, qué opinas...
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Comentarios
He estado echando un vistazo y también he pensado en lo que comentas, comparando entre dos pisos de similares características uno en Salorio Suárez de 2 hab, ascensor y garaje en 170 y otro en Angel Rebollo pero sin garaje y 50 mil más caro...
Sé que por este podría pedir más de alquiler ya que está a 2 min de la playa...pero hay bastante dif. también no sé si a la larga sería recuperable o compensa...
En ambos hay que invertir un mínimo estéticamente como pintura y poco más...
Así a grandes rasgos, por las características de ambos pero con el plus de garaje y más barato el de la calle Salorio, me parece esta mejor opción para invertir Sandra, y trataré de argumentarte por qué razón.
Siempre que no consideres la opción de vivir en un futuro en una de las dos, porque ahí ya entrarían en valoración cuestiones más personales y que tienen su peso, a priori resulta más atractivo el céntrico evidentemente.
Pero si buscas exclusivamente rentabilidad pues...hagamos números:
- Considerando que se cierra la compra en esos precios, e incluyendo impuestos inherentes a la compra, resulta un importe total de 185.000 y 239.000 € respectivamente.
- No se debe olvidar otra cuestión y es incluir otros gastos como: IBI, seguro de hogar, comunidad, y también la posible reforma estética o pintura que comentas, digamos para ambos un importe aprox. total de: 4.000 €
- Posibles ingresos anuales por alquiler: tratando de ser realista y objetivo viendo la situación actual, y con casos similares, para el primer piso con garaje podrían resultar unos ingresos anuales de 9.000 €, (750 €/mes, el garaje es un plus muy importante, en la zona más económica ya rondan los 60 €/mes). Por el de Ángel Rebollo, no es descabellado pensar en unos 10.200-10.500 € anuales a razón de 850€/mes mínimo, carece de parking y en gran medida muchos potenciales inquilinos lo van a demandar si o si.
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RN = (Ingr. Anuales / Gastos totales) x 100
Con todo ello, obtenemos la rentabilidad neta, para el primer caso sería del 4,1% anual y para el segundo sobre el 3,7%.
* Nota: los gastos de reforma solamente los incluiríamos el primer año, pero tiene casi una incidencia residual en el resultado, al ser poco importe
- Viendo esto, en cuanto a rentabilidad, presenta cierta ventaja el piso más económico, aparte los costes de compra son más baratos, con lo que con la diferencia de valor entre ambos, (+50.000 €), podrías reorientar o diversificar la inversión, o simplemente ahorrar para una inversión futura.
Otra cuestión también a considerar sería la amortización de la inversión, es decir, el plazo en el que recuperaríamos la totalidad de la inversión realizada, la tendencia en Coruña durante los últimos años es que ese plazo es significativamente menor a los 18-20 años, y eso se explica por la gran demanda de alquiler y los elevados precios.
No es necesario hacer el cálculo para saber que con esa "escasa" diferencia en los ingresos por alquiler de los pisos que me planteas, la amortización en el piso más asequible es más rápida y por tanto más ventajosa.
Si somos estrictos, habría una rentabilidad añadida a largo plazo, y sería en caso de venta de ambos inmuebles, cuál ha sido el que ha presentado mayor ganancia patrimonial, y ahí seguro que ligeramente se revalorizaría más el piso céntrico, obviamente.
Para rematar, con todo esto hablamos de hipótesis y de situación del mercado en el presente y a corto plazo, no debería haber grandes cambios a futuro, pero a medio o largo plazo, vistos los proyectos y promociones de obra nueva a construir en la ciudad seguro aumentarán la oferta y eso afectará a los precios...veremos el peso de esa influencia...pero a día de hoy si me pides mi opinión, yo lo tengo bastante claro.
Si quieres hacer cálculos más concretos Sandra, o ampliar esta info sobre el papel...nos podemos reunir esta semana si te viene bien.
Muchas gracias por tu mensaje.
Un saludo.